Flats, apart-hotéis e hotéis residenciais são classificados na divisão B-2, definida na Tabela 1 do Decreto Estadual 69.118/2024 como hotéis e assemelhados com cozinha própria nos apartamentos. A diferença em relação à divisão A-2, de habitação multifamiliar, está na natureza do uso: no flat existe serviço de hospedagem, com rotatividade de ocupantes que não conhecem a edificação. Já a diferença em relação à divisão B-1 está na cozinha dentro da unidade, que acrescenta risco de incêndio distribuído por todos os pavimentos, em vez de concentrado em uma cozinha profissional única.
A consequência prática é que o flat segue a Tabela 6B, junto com os hotéis, e não a Tabela 6A dos condomínios residenciais. Isso significa controle de materiais de acabamento em todas as faixas de altura, detecção de incêndio a partir das faixas indicadas, com detectores em todos os quartos, alarme com acionadores nas circulações, brigada de incêndio, hidrantes e, acima de 23 m, gerenciamento de risco de incêndio e chuveiros automáticos. O rigor é maior do que o aplicado a um edifício residencial de mesma altura, e isso costuma surpreender empreendedores que converteram prédios residenciais em flats.
Mudança de ocupação é uma das hipóteses do Artigo 4º que obriga a observar o Regulamento. Transformar um edifício A-2 em flat B-2, ou passar a alugar unidades por temporada de forma organizada, com serviços de hotelaria, pode caracterizar mudança de uso e exigir substituição do projeto técnico. O contrário também ocorre, quando um flat passa a ser exclusivamente residencial. A Elite AVCB analisa a operação real do empreendimento, define o enquadramento correto, projeta o que falta e conduz a regularização junto ao Corpo de Bombeiros com segurança jurídica para o condomínio e para o operador.
- Flat, apart-hotel e hotel residencial são divisão B-2
- A cozinha dentro da unidade define a diferença em relação a B-1
- Segue a Tabela 6B, com rigor maior que o de condomínio A-2
- Detecção nos quartos e controle de materiais de acabamento são obrigatórios
- Converter A-2 em flat caracteriza mudança de ocupação
Base normativa: Decreto Estadual 69.118/2024, Tabela 1 e Tabela 6B — CBPMESP. Baixe o documento completo na biblioteca oficial.